A Reforma Tributária aprovada pelo Congresso Nacional traz mudanças profundas na tributação de aluguéis de imóveis residenciais e comerciais. A partir de janeiro de 2026, além do atual Imposto de Renda, os contratos de locação passarão a ter incidência de dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Quem será afetado?
• Proprietários pessoas físicas com mais de 3 imóveis alugados;
• Locadores com receita bruta anual superior a R$ 240 mil com aluguéis;
• Locações por temporada (como Airbnb) terão tributação diferenciada e mais elevada;
• Contratos de longo prazo (superiores a 90 dias) terão alíquotas progressivas.
Impactos esperados:
Estudos preliminares indicam que a carga tributária média poderá aumentar entre 8% e 15% para a maioria dos proprietários. Especialistas alertam que:
• Os custos adicionais podem ser repassados aos inquilinos através de reajustes;
• O mercado de aluguel por temporada poderá sofrer maior impacto;
• Proprietários de baixa renda com até 2 imóveis estão isentos da nova tributação.
Transição gradual (2026-2033):
O governo estabeleceu um período de adaptação progressiva:
• 2026-2028: Implementação parcial com alíquotas reduzidas;
• 2029-2032: Aumento gradual das alíquotas;
• 2033: Carga tributária plena com IBS/CBS integrados.
Estratégias para mitigar impactos:
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Revisão contratual: Atualizar contratos antes de 2026;
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Planejamento patrimonial: Distribuir propriedades entre familiares;
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Optante pelo Simples Nacional: Microempreendedores podem ter benefícios;
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Documentação: Manter comprovantes de despesas dedutíveis (IPTU, condomínio, manutenção).
Contexto nacional:
A medida integra o pacote de unificação de tributos que substitui PIS, COFINS, IPI e ICMS. O objetivo é simplificar o sistema tributário, mas especialistas alertam para riscos de:
• Redução da oferta de imóveis para aluguel;
• Aumento da informalidade no setor;
• Pressão inflacionária no mercado habitacional.
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